갭투자는 거주 목적 보다는 투자 목적으로 주택을 매수하는 주요 수단이다. 그럼에도 갭투자에 대한 별다른 정보가 없어 정확한 규모, 위험 수준에 대해 전혀 모르는 게 현실이었다. 

다만 최근 국회 국정 감사 과정에서 갭투자와 관련된 통계 자료가 알려지고 있다. 관련하여 입수한 자료를 토대로 갭투자의 실체와 위험수준을 분석해 보았다. 이를 통해 확인할 수 있는 시사점은 다음과 같다.

첫째, 갭투자가 빠르게 증가하면서 주택 거래의 일반적 행태로 자리잡고 있다는 점이다. 보증금 승계 거래 가운데 임대 목적, 갭투자로 신고한 거래 건수 비중은 서울 기준으로 2020년 35.6%에서 2021년에는 7월까지 43.5%까지 상승했다. 경기, 인천 역시 각각 21.9%에서 26.8%, 17.9%에서 33.5%로 상승했다. 더욱이 광의의 갭투자 비율인 전체 보증금 승계 비율은 전체 거래의 2/3까지 증가한 것으로 나타났다.

둘째, 갭투자 위험도는 예상했던 것보다 매우 높은 것으로 확인되었다. 실제 집값 대비 임대보증금 비중이 70%를 넘는 거래가 전체의 절반을 넘고 있다. 대다수가 신용대출과 전세자금대출을 이용한다는 점을 고려해 볼때 그들의 실질 LTV는 80%를 상회할 것으로 추정된다. 2019년 상반기 사례를 고려해 볼 때 집값이 조금만 하락하더라도 상당수가 깡통 전세가 되는 한편, 금융 부실로 확산될 수 있음을 시사한다.

셋째, 주택 거래를 위한 자금 조달 비중에서 임대보증금이 차지하는 비중이 52.2%로 전체의 절반을 넘고 있다. 반면 주택담보대출은 27.1%로 절반에 그치며 신용대출 등 금융권 대출이 7%, 사적 대출 등이 6%를 차지하고 있다. 가계의 주요 자금 조달 수단이 임대보증금인데도 정부가 정확한 부채 통계를 갖고 있지 않음을 시사한다. 

마지막으로 상환능력이 상대적으로 취약한 2030세대의 비중이 빠르게 증가하고 있다는 점이다. 2020년 3월 24%에 불과했던 보증금 승계 비중은 2021년 7월에는 41%까지 상승했다. 전체 거래에서 2030세대가 주택을 구매하는 것이 주택시장 과열에 따른 무리한 투자 증가에서 비롯되고 있음을 확인하는 자료이다.

우려했던 대로다. 갭투자가 부동산 버블을 초래하고, 가계 부채 위험을 키우는 주범이라는 추정을 확인해 주었다.

 더욱이 2008년 금융위기를 촉발한 CDO, CDS와 마찬가지로 정확한 규모와 위험 수준에 정보가 없었다는 것에 대해 경계해야 할 부분이다. 위기는 결국 예상하지 못한 위험이 한꺼번에 터지면서 발생하기 때문이다. 

부동산 버블의 해소가 부채 위기로 전환되지 않기 위해서는 자금조달계획서와 관련된 투명한 정보 공개와 함께 철저한 규제가 필요해 보인다.