[글로벌 리츠] 높아진 변동성, 선별적 대응이 필요

높아진 변동성, 선별적 대응이 필요

2022년 이후 글로벌 리츠는 부진한 흐름을 지속하고 있다. 과거 금리 인상기 리츠는 1) 장기, 고정금리 위주의 차입금, 2) CPI 연동의 임대료 계약구조, 3) 자산투자 확대 등을 기반으로 주식 대비 양호한 성과를 보였으나, 이번 금리 인상기리츠 주가는 급락했다. 특히 배당의 지속 성장 가능성을 이유로 벨류에이션 프리미엄을 받아온 미국 리츠의 주가 하락이 두드러졌다. 글로벌 금리 인상이 마무리되는 국면이나, 2023년에도 글로벌 리츠는 어려운 한 해를 보낼 것으로 예상한다.

과거 금리 인상기 리츠 성과가 좋았던 이유는 배당수익률 Spread 축소를 투자자산 가격 상승을 통해 만회했기 때문이다. 금리 인상에도 부동산가격은 경기 상승 및 인플레이션을 반영하며 상승을 지속했다. 자산가격 상승 시 리츠는 LTV 하락으로 발생하는 차입여력을 활용해 자산투자 및 배당 확대가 가능하다.

그러나 현 시점에서는 리츠 자산의 가격효과를 기대하기 어렵다. 팬데믹으로 인해 1) 이번 금리 인상은 경기에 후행적이었으며, 2) 부동산 주요 섹터별로 펀더멘 탈 변화가 급격하게 발생했고, 3) 장기간 지속된 가격 상승으로 투자수익률이 하락, 글로벌 상업용 부동산 투자가 축소되고 있기 때문이다. 이에 더해 4) SVB은행 사태로 촉발된 상업용 부동산 자금경색은 자산가격의 변동성을 높였다.

섹터별로 살펴보면, 오피스의 경우 재택근무 확대 영향이 임차계약 만기 시점에 따라 2022년부터 본격적으로 가시화되고 있다. 공실률 하락 및 기업들의 Flightto-quality 현상은 오피스 자산가격 하락을 초래할 전망이다. E-commerce 확대 기반 구조적 성장을 지속해온 물류센터의 경우 팬데믹 기간 내 급속도로 유입된 투자자금이 공급과잉을 야기하면서 성장률 둔화가 예상된다.

상업용 부동산 자산가격의 변동성이 높아지는 국면에서 글로벌 리츠에 대한 투자의견 중립을 제시한다. 국가별, 섹터별로 선별 압축 투자할 것을 권고한다.

국가별로는 중심지 자산 비중이 높아 자산가격 변동성이 낮고, 강력한 정부 지원하에 상대적으로 안정적인 성과를 보이는 일본, 싱가포르 리츠를 선호한다. 배당컷 우려로 단기 주가 급락했으나 자산 매각을 통한 특별배당 지급 및 신규자산 편입을 통해 배당수익률 개선 여지가 있는 한국 리츠에도 긍정적인 시각을 제시한다. 반면 투자자산 범위가 넓어 변동성에 노출이 큰 미국 리츠에는 보수적인 접근이 필요하다는 판단이다.

종목별로는 1) 자산가격이 하락하는 지역 및 섹터 비중이 낮고, 2) 1년 내 만기도래 차입금이 적으며, 3) 자본 recycle 통해 배당수익률을 개선시키는 리츠를 선호한다. 국내 리츠로는 코람코에너지리츠와 ESR켄달스퀘어리츠를 최선호주로 제시하며, 해외 관심주로 Prologis(PLD US), Invitation Homes(INVH US), Nomura Real Estate Fund(3462 JP), Parkwaylife Real Estate(PREIT SP)를 제시한다.